KØB AF EJENDOM PÅ COSTA DEL SOL

Om os

Martinez-Echevarría & Rivera er et internationalt advokatfirma, der leverer en række førsteklasses juridiske tjenester. Virksomheden blev grundlagt i 1983 på Costa del Sol og er blevet et referencepunkt i det lokale juridiske samfund inden for vores forretningsområder, og især i forhold til specialisering i tværfaglig juridisk rådgivning til både virksomheder og privatpersoner.

Vi kender området, og ved at en førsteklasses service ikke kun betyder ekspertrådgivning og assistance, men også at sikre at vores kunder altid har adgang til opdaterede oplysninger om emner, der kan påvirke dem og/eller deres forretning. Martinez-Echevarría & Rivera består af et team på 120 juridiske fagfolk, der arbejder fra 20 kontorer i 3 lande. Vi er stolte af at være et firma med internationale advokater, der er specialiseret i at levere skræddersyede juridiske tjenester til en kræsen international kundekreds.

KØB AF EJENDOM PÅ COSTA DEL SOL

Som specialister inden for ejendomssektoren fungerer det anerkendte advokatfirma Martínez-Echevarría & Rivera som uafhængig juridisk rådgiver for købere, der påtænker at købe ejendom i Spanien.

Vær opmærksom på at, når du beslutter at købe ejendom i Spanien vil det første naturlige skridt være at vælge en pålidelig ejendomsmægler, der kan hjælpe dig med at finde den ejendom, der bedst passer til dine behov.

Her finder du en gennemgang af de trin, der er involveret i køb af ejendom i Spanien:

RESERVATIONEN

For at en ejendom kan tages af markedet er det normalt, at den potentielle køber lægger et depositum på mellem EUR 6.000 – 10.000. Beløbet varierer på baggrund af ejendommens købspris, og kan overføres til ejendomsmæglerens klientkonto eller, som købers juridiske repræsentant, til vores klientkonto.

DUE DILIGENCE / RETTIDIG OMHU-SØGNING

Når depositum er lagt vil vi anmode ejendomsmægleren om kontaktoplysninger på sælgers advokat. Dette for at underrette dem om vores repræsentation, og anmode  om den nødvendige dokumentation for at vi kan udføre due diligence, hvor vi undersøger alle relevante aspekter i forhold til ejendommen, såsom:

KØB FRA BYGHERRE (OFF PLAN ELLER NYOPFØRT EJENDOM)

1. Den juridiske identitet af ejeren/sælgeren af den ejendom, du har til hensigt at købe.
2. At byggeriet som er under opførelse er korrekt indskrevet i ejendomsregisteret.
3. At ejendommen er fri for gæld og behæftelser (prioritetslån, panterettigheder osv.). Det er almindeligt, at bygherren har opnået en finansiering af projektet, som kan have form af et lån. Hvis køber ikke er interesseret i at overtage den forholdsmæssige del af finansieringen i form af et lån i ejendommen, skal bygherrens lån annulleres inden afslutningen af byggeriet. Omkostninger til dette afholdes af bygherren.
4. 
   
5. At byggeriet har opnået byggetilladelse og beboelsestilladelse (hvis relevant) fra den pågældende kommune, og overholder lokale byplanlægningsregler.
6. At bygge- og/eller kvalitetsspecifikationerne stilles til rådighed for køberen og inkluderes som bilag til købsaftalen.
7. At der er en bankgaranti eller forsikringspolice på plads som stiller garanti for de penge, der betales til bygherren under byggeprocessen.
8. Bekræfter og kontroller indholdet af den obligatoriske 10-årige forsikringsgaranti (Seguro Decenal), der giver dækning for eventuelle strukturelle fejl på ejendommen.
9. Gennemgang af købskontrakten udarbejdet af bygherren for at sikre, at dens indhold respekterer køberens rettigheder, og sikre at køberen har forstået den fuldt ud.
10. 
    

KØB AF GENSALGSBOLIG… Vi anbefaler Homes in Malaga)

1. Den juridiske identitet af ejeren/sælgeren af den ejendom, du har til hensigt at købe.
2. At ejendommen er korrekt indskrevet i matrikelregisteret.
3. At ejendommen er fri for gæld eller behæftelser (pant, panterettigheder osv.)
4. 
   
5. At byggeriet har opnået byggetilladelse og beboelsestilladelse (hvis relevant) fra den pågældende kommune, og overholder lokale byplanlægningsregler.
6. Undersøgelse, forberedelse og underskrivelse af de private kontrakter (reservationsaftaler, optionskontrakter, salgskontrakter) eller offentlige notardokumenter (købs- / salgsskøde), der anses for nødvendige for at gennemføre ejendomshandlen. Standardproceduren er, at der først underskrives en privat kontrakt hvor der normalt betales 10% af købsprisen, og efter en rimelig og nærmere aftalt periode underskrives skødet på handlen.

Vores tjenester vil også dække følgende vigtige aspekter:

‣ Indhentning af NIE-nummer. NIE-nummeret er et spansk skattenummer til udlændinge. Det skal bruges til registreringen af dit ejendomskøb ved matrikelkontoret og til betaling af skatter. Det er også nødvendigt for at vi kan oprette forbrugskontrakter med serviceleverandører såsom el- og vandselskab, telefon/internet eller andre tjenester.

‣ Undersøgelse af eksisterende gæld påhæftet ejendommen såsom ejendomsskat (IBI), ejerforening og udestående regninger samt beregning af Plusvalía-skat, der i tilfælde hvor sælger ikke er resident i Spanien skal tilbageholdes fra købsprisen.

‣ Betaling af udgifter i forbindelse med handlen, herunder skatter, notar samt tinglysning i ejendomsregisteret.

SKATTER OG UDGIFTER

I forbindelse med en ejendomshandel skal afholdes følgende skatter og andre udgifter:

KØB FRA BYGHERRE (OFF PLAN ELLER NYOPFØRT EJENDOM)

‣ 10% moms på bolig | 21% moms på grunde, garager og opbevaringsrum.

‣ Stempelafgift (for Andalusien) 1,5%.

‣ Notar: Notaromkostninger beregnes i henhold til en skala, der er fastsat af myndighederne, og afhænger af hvad der købes (ejendom, grund etc.) samt antallet af ark indeholdt i skødet. Derfor opkræver alle notarer det samme gebyr. Notargebyret ligger typisk på EUR 500-1.800, afhængig af prisen på boligen.

‣ Tinglysning: Gebyr til matrikelregisteret beregnes efter en skala fastsat af myndighederne. Det udgør normalt 50-70% af notargebyret.

‣ Advokat honorar/juridiske omkostninger: 1% af ejendommens købspris plus 21% moms.

KØB AF GENSALGSBOLIG

‣ Overførselsskat: 8% – 10%.

‣ Afklarende note: For en bolig med købspris på EUR 1 million betales følgende:

‣ Notar: Notaromkostninger beregnes i henhold til en skala, der er fastsat af myndighederne, og afhænger af hvad der købes (ejendom, grund etc.) samt antallet af ark indeholdt i skødet. Derfor opkræver alle notarer det samme gebyr. Notargebyret ligger typisk på EUR 500-1.800, afhængig af prisen på boligen.

‣ Tinglysning: Gebyr til matrikelregisteret beregnes efter en skala fastsat af myndighederne. Det udgør normalt 50-70% af notargebyret.

‣ Advokat honorar/juridiske omkostninger: 1% af ejendommens købspris plus 21% moms.

BEMÆRK: I tilfælde af at købet finansieres delvist med lån (enten via bank eller realkreditinstitut) påløber notargebyrer og registreringsgebyrer for både lånet og for handlen. Dette fordi der skal udarbejdes et separat skøde for lånet, som ligeledes skal tinglyses i matrikelregisteret. Stempelafgiften er på 1,5% af lånets pantansvar.

PRIVAT KØBSKONTRAKT

Når vi har gennemført due diligence fortsætter vi, forudsat alt er i orden, med forberedelse og efterfølgende underskrivelse af den private købskontrakt. Det sker typisk 2-3 uger efter underskrivelsen af reservationsaftalen, og der skal her betales et beløb, der tidligere er blevet aftalt med sælger. Det normale er, at der betales et beløb der svarer til 10% af købsprisen i tilfælde af gensalgsejendom og 30% af købsprisen i tilfælde af køb af off plan ejendom.

Den private kontrakt er et meget vigtigt skridt, da vilkårene og betingelserne for købet beskrives her. Vi vil derfor gennemføre de nødvendige forhandlinger med sælgers juridiske repræsentant for at sikre kundens interesser.

Fuldmagt. Mange af vores kunder vælger at udstede fuldmagt til os, således vi kan handle på deres vegne i Spanien under købsprocessen. Dette gør det muligt for os, hvis det bliver nødvendigt, at underskrive dokumenter, der er relateret til ejendomshandlen og lån. I Spanien kan den udstedes af en offentlig notar, hvilket også er den nemmeste og billigste måde. Den anslåede pris er på EUR 70.

Fuldmagten kan også udstedes på det spanske konsulat i dit bopælsland. Endelig kan den udstedes af en offentlig notar i dit bopælsland, men i dette tilfælde skal den efterfølgende legaliseres efter Apostille-konventionen, eller gennem konsulær legalisering, for at den er juridisk gældende i Spanien. Under alle omstændigheder kan vi hjælpe dig med denne proces, uanset om du vælger at fuldmagten udstedes i Spanien eller i udlandet.

SKØDESKRIVNING

Efter underskrivelsen af den private købskontrakt indhentes de sidste dokumenter, og derefter underskrives skødet. Der går typisk 4-6 uger mellem disse 2 underskrifter, men det afhænger af de betingelser, der er aftalt med sælger. Skødet kan, på samme måde som den private købskontrakt, underskrives af klienten med vores assistance eller af os med den førnævnte fuldmagt. På dette tidspunkt skal restbeløbet op til den aftalte købspris betales til sælger, og køberen overtager fysisk og juridisk ejerskab af ejendommen.

FORBRUGSKONTRAKTER, RENOVATION, EJERFORENING, SKATTER OG AFGIFTER

Vores kontor tager sig af indgåelse og/eller ændring af kontrakter med forsyningsselskaber samt betaling de relevante skatter og afgifter på ejendommen. Hvis du ønsker det, kan vi arrangere automatisk betaling (betalingsservice) af disse.

Til betaling af de løbende omkostninger er det nødvendigt at oprette en bankkonto i Spanien, hvilket vi, hvis du ønsker det, kan hjælpe dig med.

ANDRE OMKOSTNINGER, DU SKAL VÆRE OPMÆRKSOM PÅ

IKKE-RESIDENT SKAT

Uanset om din ejendom udlejes eller ej, skal du altid betale indkomstskat i henhold til følgende regler:

‣ Selvom du ikke udlejer din ejendom, skal du indberette årsopgørelse og de spanske myndigheder beregner en “skønnet lejeindkomst”. Denne skat beregnes på basis af 1,1% af den offentlige ejendomsvurdering/matrikelværdi. Af dette beløb betales en skat på henholdsvis 19% for EU-borgere og 24% for ikke-EU-borgere. Den offentlige ejendomsværdi er anført på IBI-kvitteringen (ejendomsskatten), og er normalt lavere end den købspris, der fremgår af skødet.

‣ Hvis ejendommen udlejes, er skatten baseret på den nettoindtægt, som ejeren af ejendommen har opnået. Den gældende sats er 19% for EU-borgere og 24% for ikke-EU-borgere. I henhold til ny lovgivning har borgere fra EU ret til at fratrække visse af de udgifter, der er afholdt i den periode, ejendommen blev udlejet. Det gælder den forholdsmæssige andel af følgende udgifter: elektricitet, vand, fællesudgifter, boligforsikring, renter på boliglån, kommunal ejendomsskat (IBI) og renovationsafgift, vedligeholdelse, rengøringsservice og dertil advokatsalær for håndtering af selvangivelsen samt en årlig afskrivning på 3% på ejendommen. I dette tilfælde skal der, sammen med de spanske skatteformularer, indleveres en skatteopholdsattest udstedt af skattemyndighederne i dit bopælsland (en for hver skatteyder).

‣ FORMUESKAT

Denne skat skal betales af residente borgere for samtlige deres aktiver i hele verden, og af ikke-residente med aktiver i Spanien på mere end EUR 700.000. Der er yderligere undtagelse på EUR 300.000 for den primære bolig.

Formueskat er en årlig skat, der skal betales af den samlede værdi af dine skattepligtige aktiver pr. 31. december. Hvis du er resident i Spanien, kan du blive beskattet af samtlige dine aktiver (hele verden), hvorimod du, hvis du ikke er resident i Spanien, kun beskattes af dine spanske aktiver. De progressive skattesatser varierer fra 0,2% op til 2,5% på aktiver over EUR 10.695.996.

Denne skat skal indberettes inden udgangen af juni det efterfølgende år.

‣ Fællesudgifter

‣ Kommunal ejendomsskat (IBI) og renovationsafgift

‣ Elektricitet, vand, gas, telefon etc.

‣ Hus- og indboforsikring. Ejerforeningen har forsikring af fællesområder, men vi foreslår, at du tegner forsikring af bolig og indbo.

‣ Vores kontor har personale til rådighed, som er kvalificeret til at tage sig af beregning og betaling af den årlige indkomstskat for ikke-residente.

UDLEJNING…  (Vi anbefaler Malaga ferieboligudlejning)

I henhold til regional lovgivning, der trådte i kraft i maj 2016, skal ejendomme der udlejes til turistformål i perioder på under 2 måneder ad gangen være registreret ved den regionale regering i Andalusien (Junta de Andalucía), og overholde de grundlæggende krav der kræves i den gældende lovgivning. Vi står til din rådighed med henblik på at gennemføre registreringsprocessen overfor de rette myndigheder.

OPRETTELSE AF TESTAMENTE I SPANIEN

Når du har købt ejendom i Spanien, eller du er indehaver af andre aktiver i Spanien, såsom bankkonti, livsforsikring, aktier eller andre former for finansielle produkter, anbefaler vi, at du opretter testamente i Spanien for disse aktiver. Et spansk testamente sørger for en grindningsfri håndtering af dine aktiver i Spanien, og reduktion af fremtidige formaliteter, komplikationer, forsinkelser og yderligere omkostninger i forbindelse med med arv og overdragelse af ejendomme og/eller andre aktiver i Spanien.

Såfremt der ikke er oprettet spansk testamente vil der påløbe ekstra tid og omkostninger i forbindelse med verificering af gyldigheden af et udenlandsk testamente. Er der slet ikke oprettet testamente medfører det, at det i forhold til fordelingen af de spanske aktiver vil være nødvendigt at følge lovgivningen om arv uden testamente i det land, hvor afdøde sidst var bosiddende.

Derudover kan testator i testamentet angive hvilke specifikke regler, der skal følges med hensyn til fordelingen af aktiverne og udpege bobestyrer, der vil sikre opfyldelsen af hans/hendes sidste ønsker som beskrevet i testamentet. Det er ligeledes muligt at udpege værger til børnene, såfremt disse er mindreårige.

For at opsummere vil et spansk testamente gøre processen omkring arv af dine spanske aktiver hurtigere, lettere og billigere.